为什么新加坡、德国、日本的居住体验不一样？

　　房地产市场里的特例，你知道吗？

　　土地决定供给，人口决定需求，解决居住问题的关键是供需平衡。一般土地供应越紧张，居住需求越难满足。但是纵览全球房地产市场，我们却发现这样3个现象：

• 新加坡国土面积不大，拥屋率却排名全球前三；

• 　　德国房价穿越金融周期，表现的相当稳定；

• 　　日本兴建一家一栋房，似乎不担心土地利用率。

　　他们是怎么建立自己独特的房地产市场制度，带来不一样的居住体验的？本期文章带你看看其他国家的经验。

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　　在美国国际公共政策顾问机构Demographia发布的《2019年全球住房可负担性调查报告》中，我们可以看到这样一组数据：新加坡普通家庭在0存款的情况下，如果不吃不喝买一套房，需要4.6年的时间。这个数值在香港是20.9，温哥华是12.6。

　　有意思的是新加坡的人均土地面积比这两个城市都低，724.4平方千米的国土上生活着570万人，可以说寸土寸金。尽管如此，新加坡90%以上的居民都能购买自己的住房，是全球拥屋率最高的国家之一。

　　这个国家是怎么做到居者有其屋的？

　　其实新加坡正常商品房价格并不低，但是它依靠独特的组屋制度保障了普通人群的住房需求。

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　　图│新加坡组屋

　　来源：网易

　　组屋类似于经济适用房，最初新加坡只有最低收入人群可以购买，随后对中等收入家庭放开了限制，保证80%以上的家庭都能买到廉价房。组屋的特点就是价格低，新加坡国有土地将近9成，政府有绝对话语权，可以将土地低于市场价格转让给新加坡建屋局。此外，新加坡政府还会对组屋定期翻新、提供配套设施，并提供各种类型的补助。形成了一套比较完备的中等收入人群住房保障制度。

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　　与新加坡高拥屋率不同，德国的房地产市场特点是稳定。穿越历次金融危机，日本、美国等国家的房价常常随着周期起起落落。但是德国不同。从1970年至2015年，德国名义房价上升90%，扣除物价上涨的影响后，实际房价在近十年的房价以每年1%的速度下降。

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　　图│德国与美国房产价格指数对比

　　来源：21世纪经济报道

　　新华社记者郇公弟说，“应该给德国政府房地产政策打99分”。那么，德国是怎么做到的？

　　这要得益于稳定的金融环境和交易环境。在金融方面，德国以商业贷款为主，同时也辅以独特的住房储蓄。在住房储蓄下，如果购房者想申请贷款，需要先储蓄。满足放贷条件后，再根据存款期限、还款贡献、利率等指标，来对申请者进行配贷评价，评价值高的优先配贷。通过这种方式可以降低金融杠杆带来的市场泡沫。

　　在交易方面，德国的税收重交易轻保有。住房相关税收占财政收入的比重仅2%，居民税负较低，但其中1.9%来自不动产交易税和土地税。这种税收结构降低居民长期持有的成本，打击投机需求。

　　除此以外，德国租户的稳定性较高，保障制度完备，比如默认租约没有固定期限，房东不能随意解约等等。通过这种方式可以分散购房需求，引导建立多样化的居住市场结构。

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　　独栋、庭院、草坪，是许多人印象中的日本人居住环境。

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　　图│日本一户建

　　来源：艺术与设计

　　为什么在日本我们很少看到高耸入云的大厦，更多的是这种独栋的“一户建”？只是因为地震频繁吗？他们为什么不担心陷入土地危机，引起房价上涨？

　　1950年后，日本的经济出现两次小高潮。第一次被称为神武景气，由电力工业和石油产业发展引起；第二次被称为岩户景气，因汽车、家用电器和钢铁产业的兴起而出现。

　　经济在腾飞，钢铁产量在增长，日本开始大刀阔斧的解决民生居住问题。1965年，日本政府提出“住房建设五年计划”，并提出“一家一套，一人一室”。在这个时候，独门独户的“一户建”成了政策扶持重点。

　　仅仅23年时间，日本城市化率提高到72%，伴随而来的就是不均衡的人口和土地分布。城郊和乡村的土地大量被闲置，城市人口也主要集中在东京都市圈、关西的近畿地区、北九州。将近一半人在10%的土地上。所以对日本来说，在城市周边建“一户建”，土地资源绰绰有余，再辅以完善轨道交通系统，既可以疏散市中心密集的居住人口，又能保证居住水平的提高。

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